mở rộng 5 trường hợp cấp sổ đỏ: Kiểm soát chặt để tránh thụ động

Từ ngày 3/3, Nghị định 01/2017/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số nghị định chỉ dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 chính thức có hiệu lực thi hành, theo đó, phổ quát loại đất gặp vấn đề vẫn được làm sổ đỏ.

rộng rãi quan điểm cho rằng Nghị định mới sẽ tạo sự thông thoáng và nhiều tiện dụng cho người dân, nhưng cần có sự kiểm soát để giảm thiểu bị động trong giai đoạn triển khai.

Phóng viên TTXVN đã có cuộc bàn bạc với luật sư Đỗ Anh Tú, Giám đốc doanh nghiệp Luật DNP liên quan đến 1 số điểm mới tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP.

- Ông có đánh giá thế nào về một số điểm mới tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số nghị định chỉ dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 mới đây?

- luật sư Đỗ Anh Tú: Về nguyên tắc, đầy đủ những tài sản có thân xác định lại quyền sở hữu, do đó, giả dụ không tạo điều kiện cho người dân sở hữu thì nhà nước đã đi ngược lại quyền thiên nhiên. bởi vậy, phải khẳng định về phía người dân, Nghị định này đã giúp lược giảm trong việc thực hiện hồ sơ xin cấp sổ đỏ cả về bổn phận chứng minh, chuẩn bị giấy má và cả thời kì chờ kết quả.

Còn đối với phía cơ quan Nhà nước, cũng có hạ tầng pháp lý để xử lý được những thủ tục đang gặp vấn đề. Nghị định này sinh ra nhằm tạo ra 1 hành lang thông thoáng, giảm thiểu những rối rắm.

Việc toá gỡ khó khăn gặp vấn đề cho cộng đồng khái quát, trước hết là người dân sẽ thừa hưởng lợi, tài sản của người dân được đảm bảo và thừa nhận, khi đó, người dân sẽ có quyền sở hữu đông đảo hơn, cũng có thể cho thuê, cầm cố, thừa hưởng to nhất là người dân.

Hay như trước đây, đất thanh toán hàng năm thì ko được cho thuê lại, ngày nay thì cho thuê thoả thích, họ có quyền thì luật pháp phải giúp đỡ điều ấy. Nghị định này phóng thích bớt những tránh và tạo ra giá trị cho người dân và công ty.

ngoài ra, cũng sẽ là khó khăn trong việc đánh giá trạng thái dùng đất, cần tuân thủ đúng trình tự, công minh đảm bảo tính hợp pháp, hợp lý trong việc cấp giấy chứng thực quyền dùng đất.

- Vậy quan điểm của ông về 5 trường hợp dù còn vướng mắc cũng được cấp sổ đỏ là gì?

- luật sư Đỗ Anh Tú: Ở trường hợp một, hộ gia đình, riêng tư sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 1/7/2014, đang dùng đất ổn định. Về nội dung căn bản thì những hành vi vi phạm trước ngày 1/7/2014 được coi là phù hợp, dùng ổn định. Đây là việc thừa nhận thực tiễn, (ví dụ đất treo), phù hợp với thời hạn, mẫu đất và không phải loại đất nào cũng được xác nhận. Trường hợp này cũng tạo điều kiện thuận tiện cho người dân trong việc xin cấp phép đối với các trường hợp xây nhà và đất sử dụng ổn định trước 15/10/1993.

Trường hợp 2, đất được giao không đúng thẩm quyền trước 1/7/2004, ko có tranh chấp, thích hợp với quy hoạch. các trường hợp cấp đất sai thẩm quyền trước ngày 1/7/2014 mà đất ấy không có tranh chấp, thích hợp với quy họach ( chẳng hạn như do vi phạm của Ủy ban Nhân dân) thì với quy định mới này sẽ giúp người dân có điều kiện được cấp giấy chứng thực, thay vì bị thu hồi như trước kia. Còn đối với trường hợp đất hiện không đáp ứng với quy hoạch thì người dân được bồi thường 1 khoản tiền ứng với trị giá đất đã sắm, đồng nghĩa với việc nâng cao mức bồi hoàn.

Trường hợp 3, kích thước đất nâng cao thêm ngoài chiều dài, chiều rộng, chiều cao biểu hiện trên hồ sơ về quyền dùng đất, về cơ bản sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho người dân đăng ký biến địa chấn đai, không những thế dễ dẫn tới những tiêu cực trong việc xác nhận và cấp giấy chứng nhận.

Trường hợp 4, đất xây dựng khu tỉnh thành, khu dân cư nông thôn, khu sản xuất kinh doanh có rộng rãi mục đích dùng đất khác nhau. thực chất đây chỉ là việc công nhận thực tế quyền sở hữu hợp pháp của những chủ sở hữu chung cư. Việc giới hạn quyền này trước đây là đi trái lại các quyền thiên nhiên.

Trường hợp 5 là trường hợp đã chuyển quyền dùng đất nhưng chưa sang tên sẽ giúp giảm các giấy tờ thực hành giấy tờ xin cấp sổ.

- Việc cấp giấy chứng thực quyền sử dụng đất cho trường hợp xâm lấn và chiều dài, chiều rộng, chiều cao nâng cao thêm so với hồ sơ có hợp lý và tạo được sự công bằng không?

- luật sư Đỗ Anh Tú: Xét về mặt tích cực, việc này tạo ra cơ chế thông thoáng cho những giấy má hành chính, tạo ra rộng rãi lợi ích cho người dân. ngoài ra, quan yếu vẫn là câu chuyện liên quan tới việc kiểm soát chặt chẽ những thứ tự, giấy tờ hành chính. Trong trường hợp ko kiểm soát chặt các thứ tự thủ tục hành chính, không có sự rà soát, thanh tra, làm rõ việc xâm lấn theo quy định của luật pháp rất dễ gây ra hiện trạng bất hợp lý, sẽ tạo ra lỗ hổng và phổ quát bất cập.

Để kiểm soát chặt chẽ việc này, cần phải xét tới từng trường hợp cụ thể sau khi đã được rà soát, làm rõ và xử lý nghĩa vụ đối với doanh nghiệp, riêng tư lấn chiếm và để xảy ra lấn, chiếm theo quy định của luật pháp. tuy nhiên, cũng phải đảm bảo việc quy trình này được tổ chức 1 các sáng tỏ hạn chế trường hợp sách nhiễu của cơ quan chính quyền địa phương.

- Theo ông có gì cạnh tranh trong việc xác định thời khắc đất lấn chiếm để làm căn cứ cấp sổ đỏ?

- trạng sư Đỗ Anh Tú: Để hiểu được những trắc trở trong việc xác định thời khắc xâm lấn đất, đầu tiên phải hiểu được các quy định của luật pháp liên quan đến việc lấn, chiếm đất.

Quy định tại Điều 3 Nghị định 102/2014/NĐ-CP khái niệm lấn đất là việc người đang sử dụng đất tự dịch chuyển mốc giới hoặc ranh ma giới thửa đất để mở mang diện tích đất. Chiếm đất là việc sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Hoặc việc dùng đất do được Nhà nước giao, cho thuê nhưng hết thời hạn giao, cho thuê đất ko được Nhà nước gia hạn sử dụng mà không trả lại đất. Hoặc dùng đất khi chưa thực hiện giấy tờ giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

tương tự, hành vi được coi là lấn đất phải có tín hiệu là sự dịch chuyển, thay đổi ranh mãnh giới, mốc giới của thửa đất trên thực tế so với biên bản bàn giao đất ban đầu với mục đích để mở mang kích thước đất thực tiễn. Chiếm đất là hành vi sử dụng đất mà ko được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc giao quyền dùng.

khi Ủy ban nhân dân xã thị trấn xác nhận duyên cớ công đoạn dùng nhà đất của người dân để làm hạ tầng quyết định, thường có tài liệu điều hành tại địa phương làm căn cứ. Thường là quyết định quản lý đất công, các văn bản phê duyệt quy hoạch, bản đồ địa chính, các tài liệu kê khai dùng đất, những tài liệu duyên do của các thửa lục địa kề, biên bản bàn giao... Hơn nữa, theo quy định của luật pháp, người đang dùng đất vi phạm vẫn phải thực hiện nghĩa vụ kê khai đăng ký đất đai theo quy định. vì thế, có khả năng dựa trên những hồ sơ này làm căn cứ để xác định thời điểm lấn, chiếm đất.

bên cạnh đó, phải kiểm soát thật chặt chẽ những giấy tờ pháp lý can dự đến việc chứng minh, xác định thời khắc lấn chiếm đất, giảm thiểu những tiêu cực có thể xảy ra.../.

- Xin cảm ơn ông!